Il grande bluff del Villaggio Olimpico di Milano: meno di un posto letto su tre sarà affittato agli studenti a prezzi calmierati

Il futuro studentato più grande d’Italia non ha ancora aperto le porte, eppure sembra già racchiudere dentro di sé tutte i limiti e le contraddizioni dell’urbanistica milanese. La città che nell’ultimo decennio si è presentata come laboratorio di innovazione e capitale della rigenerazione urbana, si ritrova oggi — al pari di tante altre metropoli italiane ed europee — a fare i conti con tutti quegli ostacoli che minano il diritto alla casa: dal caro affitti alla scarsità di alloggi a prezzi accessibili.

Un contributo fondamentale per uscire da questa situazione sarebbe dovuto arrivare dall’imponente cantiere che da anni sta restituendo una nuova vita allo scalo ferroviario di Porta Romana, appena fuori dalla circonvallazione esterna. A fine settembre, sono state presentate le sei palazzine residenziali che ospiteranno gli atleti di tutto il mondo in occasione delle Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026. Una volta conclusi i Giochi, quegli stessi edifici si trasformeranno nel più grande studentato in edilizia convenzionata di tutta Italia, con 1.700 posti letto complessivi, pari al 6% del fabbisogno totale della città, almeno per quanto riguarda gli studenti universitari.

C’è solo un problema: i prezzi del futuro studentato appaiono ben lontani da quanto ci si aspetterebbe da un progetto in edilizia convenzionata. Il canone mensile per un posto letto in una doppia è di 739 euro (servizi inclusi), mentre per avere una stanza singola occorre sborsare 1.065 euro. Dei 1.700 posti complessivi, 450 saranno assegnati tramite bando ministeriale a una tariffa agevolata: 592 euro al mese. Accanto allo studentato, inoltre, sorgeranno 220 appartamenti in edilizia convenzionata e 100 appartamenti di edilizia residenziale popolare. Anche in questo caso, tuttavia, la presenza di un accordo tra il costruttore privato e il Comune non sembra aver abbassato più di tanto i prezzi, con le nuove abitazioni che saranno affittate o vendute a 3.800 euro al metro quadrato.

A snocciolare dati e numeri sull’operazione è Coima, il colosso immobiliare guidato da Manfredi Catella che ha firmato alcune delle opere edilizie che più hanno rivoluzionato lo skyline milanese nell’ultimo decennio, compreso proprio il futuro villaggio olimpico. A fine settembre, l’azienda ha organizzato un tour del cantiere per permettere alla stampa di visitare in anteprima gli spazi interni del futuro studentato e aprire ufficialmente le candidature per i futuri inquilini. L’evento, inoltre, ha segnato il ritorno sulla scena pubblica dello stesso Catella, indagato per corruzione e falso dalla procura di Milano nell’ambito delle inchieste sull’urbanistica.

All’inaugurazione del futuro villaggio olimpico-studentato era presente anche il ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, che non ha risparmiato una frecciata al sindaco Giuseppe Sala proprio sul tema del diritto all’abitare: «Dobbiamo riflettere su dove sta andando Milano, perché se l’edilizia convenzionata è a 3.800 euro al metro quadro rischiamo di avere una città solo per ricchi. Il Comune avrebbe dovuto essere più incisivo nella trattativa», ha commentato il vicepremier.

A guardare bene, il segretario della Lega non è l’unico a contestare la convenzione stipulata da Palazzo Marino e Coima. Le prime critiche al documento risalgono al 2024 e sono arrivate dalla stessa coalizione di centrosinistra che sostiene il sindaco Sala. Mentre nello scalo ferroviario di Porta Romana i lavori proseguivano a ritmo spedito, un folto gruppo di consiglieri comunali — tredici in tutto — ha presentato una mozione per chiedere alla giunta di modificare la convenzione sul futuro studentato. Il documento originale prevedeva, infatti, appena 150 posti letto a tariffa agevolata, di cui 50 singole e 100 in doppia. La richiesta dei consiglieri era la seguente: impegnare il sindaco e la giunta ad avviare un nuovo confronto con Coima per aumentare l’offerta di alloggi a prezzo convenzionato.

L’iniziativa è andata a buon fine, con la quota di posti letto a tariffa agevolata che è triplicata, passando da 150 a 450. Eppure, la stragrande maggioranza delle stanze del futuro studentato — 1.250, ossia il 73% — sarà assegnata a prezzi sostanzialmente di mercato. Coima rivendica la bontà dell’operazione e fa notare come gli appartamenti non scontati prevedano comunque tariffe inferiori del 25% rispetto alla media milanese. Ma appare piuttosto evidente che della promessa fatta dalle istituzioni locali, secondo cui le infrastrutture per i Giochi olimpici del 2026 avrebbero contribuito ad alleviare il problema della scarsità di alloggi a prezzi accessibili, rimane ad oggi ben poco. Anzi, pare che i canoni delle future abitazioni per studenti non siano l’unico aspetto della trattativa su cui il Comune si è arreso alle condizioni del privato.

Stando a quanto ricostruito da alcuni giornali locali, tra cui il Corriere di Milano, la convenzione firmata nel 2022 stabilisce che gli spazi comuni al piano terra delle nuove palazzine saranno consegnati «a grezzo» al termine delle Olimpiadi. In altre parole, non sarà il privato a farsi carico degli interventi necessari per ammobiliare e rendere operativi gli spazi comuni del futuro studentato. «Di certo il villaggio non può restare con i piani terra così. Provvederemo noi, ci penserà il pubblico. A occhio, serviranno sette-otto milioni», ha incalzato ancora Salvini durante l’evento di presentazione dei nuovi edifici.

In seguito alla firma della convenzione tra il Comune di Milano e Coima per il futuro studentato di Porta Romana c’è chi ha pensato bene di allargare lo sguardo ed esaminare tutti gli altri accordi stipulati da Palazzo Marino con le altre tredici strutture convenzionate che ospitano studenti nel capoluogo lombardo. È il caso di Francesca Cucchiara e Tommaso Gorini, consiglieri comunali dei Verdi, che hanno elaborato un report dal titolo piuttosto eloquente: «Il business degli studentati».

Secondo i dati forniti dal Comune dal ministero dell’Università e della Ricerca, sono oltre 220mila gli studenti a Milano, fra università e istituti di formazione superiore. Di questi, quasi 129mila sono fuorisede, il che significa che hanno a disposizione sostanzialmente due opzioni: affittare un piccolo appartamento, una stanza o un posto letto sul mercato libero oppure fare domanda per accedere a uno studentato. Per alleviare la crisi abitativa in città e venire incontro alle esigenze degli studenti fuorisede, Palazzo Marino ha puntato sulle convenzioni con le società private che costruiscono o gestiscono le strutture. Un classico esempio di alleanza fra pubblico e privato, che secondo i due consiglieri ambientalisti si è dimostrato «un sostanziale fallimento» per il primo e «un buon affare» per il secondo.

Secondo un rapporto realizzato da Scenari Immobiliari, nel 2024 i posti letto in studentato a Milano erano circa 14.500. Un numero destinato a raggiungere quota 21.820 entro il 2026, grazie anche alla spinta degli interventi finanziati con 1,2 miliardi di euro dei fondi Pnrr. Eppure, non tutti questi alloggi sono uguali. Esistono i posti letti «strutturati», ossia a prezzo calmierato e messi a disposizione da Regione Lombardia tramite i programmi di diritto allo studio, quelli a tariffa libera e quelli convenzionati. Chi costruisce strutture che rientrano in quest’ultima categoria accetta di fissare canoni di affitto inferiori alla media del mercato in cambio di numerose agevolazioni: azzeramento dei costi di costruzione, premi volumetrici, riduzione degli oneri di urbanizzazione e diritto a riscattare i volumi allo scadere della convenzione (che comunque, è bene precisarlo, in genere hanno durate piuttosto lunghe, di circa trent’anni).

Il problema è che queste regole non sempre bastano per ottenere il risultato sperato, ossia un aumento dell’offerta di alloggi a prezzi accessibili per gli studenti. Nel caso dello studentato di Porta Romana, fanno notare Cucchiara e Gorini nel loro report, «tutti i posti letto risultano convenzionati, ma quelli a prezzo calmierato» sono soltanto 450. Analizzando le convenzioni stipulate dal comune di Milano negli ultimi quattordici anni, e relative a quattordici studentati, i due consiglieri dei Verdi si sono accorti che i prezzi della futura struttura di Porta Romana non rappresentano un’eccezione.

Sebbene la nuova residenza in costruzione nel villaggio olimpico si appresti a diventare la più cara in assoluto tra quelle convenzionate, anche gli altri studentati affittano le proprie stanze a prezzi decisamente poco popolari. «I dati – spiegano Cucchiara e Gorini nel report – ci mostrano che la vera eccezione sono i posti letto negli studentati convenzionati ad un canone inferiore della media di una stanza sul mercato immobiliare di Milano: se in media una singola costa 630 al mese, in uno studentato convenzionato si paga 830 euro, mentre, se in media una stanza doppia costa 320 euro, negli studentati convenzionati la troviamo sui 600 euro».

Per certi versi, dunque, la futura residenza per studenti di Porta Romana esemplifica tutti i limiti della strategia del Comune di Milano sul fronte del diritto alla casa. Il progetto presenta senz’altro una lunga lista di vantaggi per il quartiere: la rigenerazione di un’area chiusa ai cittadini e semi-abbandonata, la nascita di un nuovo parco pubblico, la costruzione di abitazioni estremamente efficienti dal punto di vista energetico, l’apertura di venti nuove attività commerciali. Eppure, come già accaduto in altre aree della città, sembra che durante il percorso si sia perso per strada uno degli obiettivi più importanti che un’amministrazione pubblica dovrebbe perseguire: assicurarsi che anche le fasce più deboli della popolazione possano godere di tutti i benefici che derivano dalla trasformazione della città. Per la lotta al caro-affitti, è una grossa opportunità mancata.

Foto di copertina: ANSA/Daniel Dal Zennaro | La presentazione del futuro villaggio olimpico per le Olimpiadi di Milano-Cortina 2026