È arrivato davvero il momento della riforma del Catasto? Così come il taglio delle tax expenditures – le agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per alcuni contribuenti – l’argomento della revisione dei valori catastali è stato all’ordine del giorno di tutti gli ultimi governi. Ma con il tempo ogni esecutivo, da quello di Renzi a Gentiloni fino ai due di Conte, l’ha poi riposta in un cassetto lasciando l’incombenza al successore. Il motivo di questa idiosincrasia è facile da intuire: i dati Istat dicono che quasi l’80% degli italiani è proprietario di almeno un immobile. E un aggiornamento del valore viene immediatamente collegato all’intenzione di aumentarne la tassazione. Per questo anche Palazzo Chigi si è trovato di fronte un fuoco di sbarramento da parte della sua maggioranza. Con Lega e Forza Italia che sono corse sulle barricate non appena si è cominciato a parlare della possibilità che la riforma del Catasto possa far parte della legge delega fiscale e quindi del piano per le tasse del governo Draghi. Ma visto che il premier è stato in grado di far cambiare idea ai leader politici su molti argomenti, magari ci riuscirà anche su questo.
La revisione dei valori catastali
Il primo obiettivo della riforma del Catasto è la revisione dei valori degli immobili. Che parte dall’esigenza di affrontare i problemi di equità che da anni affliggono il sistema, con immobili di pregio che si trovano nelle zone centrali delle città che sono accatastati con un valore inferiore rispetto a case costruite in tempi più recenti. Un riordino complessivo che comprenda la rideterminazione delle destinazioni d’uso degli immobili è il primo obiettivo della riforma. Per la determinazione del valore patrimoniale dell’immobile si punta sul passaggio dal vano al metro quadrato come unità di misura (il vano catastale è definito come uno spazio delimitato da muri, pavimento e soffitto e con luce diretta). Il processo estimativo oggi utilizza i vani e con la riforma passerebbe ai metri quadrati.
Come? Per gli immobili ordinari specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare. Per gli immobili speciali invece si pensa a funzioni statistiche che ne determinino il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie. Una riforma del genere si deve però appoggiare su una sinergia tra Agenzia delle Entrate e Comuni nella determinazione dei nuovi valori e nel loro aggiornamento periodico. Sul tavolo del governo ci sono poi gli immobili fantasma: il Sole 24 Ore ha spiegato che negli ultimi anni l’agenzia delle Entrate ha realizzato una nuova mappatura dei beni immobiliari su tutto il territorio nazionale sovrapponendo i rilievi areofotogrammetrici agli elaborati catastali. L’Agenzia ha concluso l’operazione addirittura nel 2012 ed erano emerse circa due milioni di edificazioni non dichiarate per un totale di 1,2 unità immobiliari “fantasma”.
Le case fantasma
Il problema è che a nove anni dal lavoro, che incrociava anche il tema dell’abusivismo edilizio, non si è mossa foglia. Mentre negli anni si susseguivano sanatorie e condoni, i comuni non hanno fornito dati, numeri e risultati di eventuali ispezioni in loco. E quindi chi ha edificato senza permessi l’ha fatta nel frattempo franca mentre il fisco non ha portato a casa nulla. Quindi gli immobili da far emergere nel frattempo potrebbero essersi ridotti a qualche decina di migliaia. Ma per saperlo bisognerebbe rimettere in moto l’intero meccanismo, come era del resto previsto da una legge del 2010 che parlava della necessità di un «monitoraggio costante». La riforma del Catasto potrebbe essere il momento giusto per riprendere in mano il dossier. Tra le ipotesi sul tappeto potrebbe arrivare anche l’indicazione di suddividere tutti gli immobili in due grandi gruppi, in base alla destinazione d’uso. Da una parte le unità cosiddette Ordinarie, dall’altra quelle Speciali. Chiaramente ci sarebbero le sottocategorie che caratterizzeranno le abitazioni a seconda delle tipologia.
Nell’ultima ipotesi di riforma gli immobili in condominio erano ovviamente diversi dalle ville, ma scompariva la differenza tra categoria di lusso ed economica. In questo caso a fare la differenza sarebbero le caratteristiche, sia di fattura, sia di zona, sia di servizi. Il nodo da sciogliere, che però comporta un riequilibrio e quindi la certezza che qualcuno possa avere un aggravio, è il divario che esiste tra i valori dei centri storici – con immobili di pregio ma dal basso estimo catastale – e quelli delle periferie, più recenti e quindi più vicini ai prezzi di mercato. Per avvicinarsi ad un riequilibrio l’ultima ipotesi di riforma prevedeva l’affiancamento al reddito così come è ora calcolato, di un ulteriore parametro, una sorta di valore medio di mercato degli ultimi anni. Già da molto tempo, infatti, negli atti di compravendita oltre al valore catastale viene indicato anche il prezzo reale d’acquisto, senza che quest’ultimo abbia impatto sulle imposte da pagare. Ora però potrebbe essere arrivato il momento.
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