Riforma del condominio, la stangata per chi è in regola con i pagamenti: cosa cambia con i morosi. Le novità per gli amministratori non laureati

Arriva una nuova stretta per gli amministratori di condominio e novità importanti per gli inquilini, soprattutto se in regola con i pagamenti e alle prese con condomini morosi. Il disegno di legge AC 2692, firmato da Elisabetta Gardini e altri dieci e fortemente sostenuto da Fratelli d’Italia, delinea la riforma bis del condominio a 13 anni dalla prima. Il testo è stato presentato ufficialmente il 17 dicembre a Roma e introduce regole molto più stringenti sulla regolarità contabile e requisiti professionali per chi gestisce i condomini. Gardini ha annunciato la creazione di tavoli tecnici con professioni e associazioni per migliorare quello che viene definito un testo «aperto», ma le novità previste hanno già acceso il dibattito.

Laurea obbligatoria e iscrizione al registro Mimit

La parte che preoccupa di più il mondo degli amministratori è l’obbligo di possedere una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche. Non basterà più il diploma di scuola superiore, neanche per gli amministratori “fai da te” che svolgono l’attività nel tempo libero. L’obbligo non scatterà per chi, alla data di entrata in vigore, sia iscritto ad albi, ordini o collegi dell’area economica, giuridica o tecnica – quindi periti, geometri, ragionieri – ma chi ha solo un diploma di liceo o istituto alberghiero dovrà trovare alternative. Verrà creato un elenco presso il Mimit dove dovranno iscriversi tutti coloro che vogliono esercitare, dimostrando i requisiti. Chi svolge l’attività senza iscrizione rischia un’ammenda da 1.032 a 5.160 euro. Il decreto 140/2014 sulla formazione di 75 ore più 15 di aggiornamento annuale resta obbligatorio anche per i laureati.

Revisore contabile obbligatorio sopra i 20 condòmini

Per i condomìni con oltre venti condòmini l’amministratore deve nominare un revisore contabile in carica per due anni non rinnovabili, che attesti la correttezza del rendiconto seguendo criteri più stringenti. Anche i revisori dovranno iscriversi all’elenco nazionale presso il Mimit. Si applicherà il criterio di cassa, verrà redatta una situazione patrimoniale e uno stato di ripartizione dei costi con evidenza dei conguagli. La figura del responsabile dei dati personali viene istituzionalizzata con nomina assembleare. Un aspetto positivo per i professionisti è il rinnovo automatico della nomina annuale a meno che l’assemblea non decida diversamente, eliminando il problema delle assemblee che non raggiungevano la maggioranza di 500 millesimi.

Fine del contante e detraibilità delle spese ordinarie

Tutti i pagamenti dovranno essere fatti su conto corrente bancario o postale: spariscono i passaggi di contanti. Il disegno di legge propone anche l’introduzione della detraibilità delle spese condominiali ordinarie in dichiarazione dei redditi, come già avviene per quelle sanitarie. Una misura che mira ad abbassare il carico fiscale e incentivare la regolarità nei pagamenti. Ogni spesa o versamento per la gestione del condominio deve transitare obbligatoriamente sul conto per garantire la massima tracciabilità e contrastare l’evasione fiscale.

I creditori possono rivalersi su tutti i condòmini

Il punto più controverso riguarda i fornitori e i creditori del condominio, che potranno agire direttamente sul conto corrente condominiale senza dover citare singolarmente i morosi. In caso di bilancio in rosso, i creditori potranno rivalersi anche sui condòmini in regola con i pagamenti, che manterranno un diritto di regresso nei confronti dei morosi. Di fatto, chi paga regolarmente si troverà a coprire i debiti altrui prima di poter recuperare i soldi. Per i morosi c’è invece un vantaggio: l’amministratore potrà richiedere decreti ingiuntivi solo dopo l’approvazione del rendiconto, che può avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno contabile, allungando i tempi per il recupero crediti.

Lavori e sicurezza: costituzione immediata del fondo

Per la sicurezza delle parti comuni servirà l’attestazione di una società specializzata e l’amministratore potrà ordinare direttamente i lavori di messa a norma se l’assemblea rimane inerte. Per la manutenzione straordinaria, il fondo spese andrà costituito subito e non si potrà più seguire l’andamento dei lavori chiedendo progressivamente i soldi ai condòmini. L’obiettivo dichiarato è garantire maggiore trasparenza e sicurezza nella gestione condominiale, anche se toccherà ai condòmini regolari pagare il costo della riforma, ritrovandosi per l’ennesima volta a pagare per chi non lo fa.

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