Quante case possiedono i fondi immobiliari in Italia? Da Milano a Roma, un patrimonio da 144 miliardi

C’è una categoria che, più ancora della politica, si è guadagnata l’antipatia di chi in queste settimane sta scendendo in piazza in tutta Europa per il diritto alla casa: i fondi immobiliari. L’ultimo caso segnalato a Milano è quello dei residenti del condominio di viale Molise 51, che temono di essere costretti a dover lasciare la propria casa e il proprio quartiere una volta che la nuova proprietà metterà in vendita tutti gli appartamenti del palazzo. A innescare le proteste è soprattutto il modo in cui viene gestito il patrimonio urbano: edifici e appartamenti che non vengono visti come luoghi in cui vivere o lavorare, ma come investimenti da far fruttare. Ma quanto è esteso davvero il fenomeno in Italia?

Più di 11mila immobili in Italia sono di proprietà dei fondi

A mettere in fila i numeri è l’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari, con dati aggiornati al 31 dicembre 2025. Secondo il documento, sono circa 700 i fondi attivi nel Paese e detengono direttamente 11.200 immobili, per una superficie complessiva di 42,9 milioni di metri quadrati. Dodici mesi prima, gli immobili censiti erano circa 11mila e le superfici si fermavano a 42,3 milioni di metri quadrati. Insomma, una crescita contenuta, ma che ha dimensioni rilevanti sul piano finanziario. Il valore del portafoglio immobiliare dei fondi riservati è salito infatti dai 138,8 miliardi di euro nel 2024 a circa 144,4 miliardi nel 2025.

Ma uno degli elementi distintivi del settore è anche la concentrazione. Secondo un’analisi del rapporto di Scenari Immobiliari, ci sono appena venti società di gestione del risparmio (Sgr) che possiedono oltre 680 società-veicolo, ossia circa il 95% dei fondi complessivi considerati dal report di Scenari Immobiliari. Tra i protagonisti principali ci sono colossi del calibro di Kryalos, Generali Real Estate, Amundi, Bnp Paribas Reim Italy e Coima, il gruppo di real estate guidato da Manfredi Catella e coinvolto anche nelle inchieste sull’urbanistica a Milano.

Roma e Milano, i due grandi poli

Alla concentrazione di potere se ne aggiunge un’altra di tipo geografico. Roma e Milano, in particolare, sono i due poli principali per superficie immobiliare detenuta dai fondi. A Milano si contano circa 900 immobili, per 6,9 milioni di metri quadrati. A Roma circa 2.700, per 6,3 milioni di metri quadrati. Solo il portafoglio relativi a queste due città vale circa il 30% di tutti gli immobili detenuti dai fondi in Italia. A Milano, quasi la metà degli edifici di proprietà dei fondi immobiliari è a destinazione ufficio, a cui si aggiungono 310 immobili a uso residenziale e 190 a uso commerciale. A Roma, invece, la quota di residenziale è decisamente più alta: 1.200 immobili, contro i 320 a uso terziario e i 230 a uso commerciale.

Come operano i fondi immobiliari

I fondi immobiliari non hanno un unico modo di operare. A volte, il rendimento arriva dagli affitti. Altre volte, si passa dall’acquisto di un edificio, dalla sua riqualificazione e infine dalla vendita. Il problema è che spesso, quando la ricerca di un profitto diventa il criterio principale con cui valutare un immobile, le esigenze di chi ci vive finiscono in secondo piano. Il caso più emblematico è quello di Maricarmen Abascal, la donna di 87 anni sfrattata dal suo appartamento di Madrid dove viveva dal 1956. Nel 2018, l’edificio era stato acquistato da un fondo immobiliare, che ha alzato il canone di affitto da 500 euro a 2.650 euro al mese, poi rinegoziato a 1.650. È anche per protestare contro episodi come questo che sono nate manifestazioni per il diritto alla casa in tutta Europa. Perché report e analisi possono aiutare a capire quanti fondi immobiliari ci sono, quali immobili possiedono e quanto valgono. Ciò che sfugge alle statistiche è cosa accade agli edifici dopo l’acquisizione, come cambiano i canoni e quali conseguenze subiscono gli inquilini.

Foto copertina: Dreamstime/Jerome Cid