Micro-case sotto i 20 mq a Milano: l’affare è legale? Cosa cambia dopo il decreto salva-casa e quali sono i rischi per chi compra

L’unica finestra è un lucernario sul soffitto da cui è impossibile affacciarsi, serve a malapena per guardare dal basso il cielo di Milano, «così bello quand’è bello», per dirla come Manzoni, così «grigio sincero», per dirla come i Delta V in una canzone. Una piastra elettrica e un lavello, un tavolo con due sedie pieghevoli, una scala che porta al soppalco, largo esattamente quanto un letto matrimoniale. Quindici metri quadri in tutto in zona città studi, prezzo di vendita: 149mila euro. Ma se lo cercate tra qualche giorno sui siti di annunci immobiliari (dove al momento di case così piccole ce ne sono più di 40) è probabile che non lo troverete più: le micro-case, a Milano, sono la pezzatura più richiesta, soprattutto da chi è in cerca di un investimento redditizio. Annunci come questo non restano online per più di sessanta giorni, il tempo medio per vendere un monolocale in città. Ma è possibile vendere case così piccole?

Cosa dice la legge

Il decreto salva-casa del 2024 ha abbassato il parametro della superficie minima per i monolocali. Si è passati da 28 a 20 mq necessari per rispettare il requisito dell’agibilità nel caso in cui l’appartamento sia abitato da una sola persona. Il minimo sale a 28 se ci si vive in due. Attenzione, però, perché – come spiega la notaia Giovanna Giulia Grilli – «non tutti gli appartamenti da 20 mq sono automaticamente abitabili. La novità introdotta nel 2024 consente di attestare l’agibilità anche per un alloggio mono-stanza con superficie minima, a patto che vengano rispettate alcune condizioni previste dalla legge».

Non si tratta infatti della norma ma di una deroga possibile solo per i mini-alloggi situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio o di miglioramento energetico. Ma non basta: c’è bisogno che un tecnico abilitato certifichi le condizioni di salubrità adeguate (aeroilluminazione e ventilazione), oltre all’altezza minima (2,40 metri).

Le case sotto i 20 mq

In molti casi, però, sui siti di annunci immobiliari si trovano appartamenti che non arrivano ai 20 metri quadri previsti dalla nuova legge. I più piccoli disponibili sul mercato milanese, al momento, sono grandi appena 12 mq, esattamente quanto un posto auto standard. «In linea generale – spiega la notaia Grilli – è possibile venderli. Ma bisogna differenziare i concetti di agibilità e commerciabilità giuridica del bene. La cosa fondamentale è che il venditore sia trasparente, e che quindi informi l’acquirente del fatto che l’appartamento abbia o meno il requisito dell’agibilità».

In pratica, se l’acquirente sa quello che sta comprando, la legge non impedisce la vendita perché «la mancanza dell’agibilità, di per sé, non determina la nullità dell’atto di compravendita. La nullità urbanistica degli atti immobiliari è invece collegata alla mancanza nell’atto degli estremi dei titoli edilizi richiesti dalla legge per dichiarazione del venditore. Pertanto, un immobile può essere trasferito anche se non è assistito da agibilità, purché la situazione sia rappresentata correttamente e purché ricorrano i presupposti di commerciabilità sotto il profilo edilizio-urbanistico».

I rischi per il compratore

Molto spesso chi vende una casa ne autocertifica l’agibilità: questo succede soprattutto quando si tratta di edifici molto vecchi situati in grandi città perché in questi casi il certificato di agibilità può essere difficilmente reperibile. Se il venditore dichiara un’agibilità falsa, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno, entro dieci anni. Se, invece, l’acquirente è stato chiaramente informato che l’immobile è privo di agibilità o presenta limiti oggettivi (ad esempio perché di dimensioni molto ridotte o perché non ha i requisiti per essere considerato abitazione) il rischio giuridico è più contenuto. «In questo caso – spiega ancora la notaia – il compratore acquista il bene conoscendone le caratteristiche e il trasferimento resta valido. Ma non bisogna dimenticare che un immobile privo di queste caratteristiche sarà più difficile da rivendere».

Nessun problema per la residenza

Molti si chiedono se sia possibile prendere la residenza in un appartamento che sia sotto la soglia minima stabilita dal decreto salva-casa del 2024. A questo proposito la notaia spiega che «il parametro giuridico di riferimento resta l’articolo 43 del Codice civile, secondo cui la residenza è il luogo della dimora abituale. Sul piano anagrafico, dunque, il Comune è tenuto a verificare solo che il soggetto abiti effettivamente lì».

L’impatto psicologico delle micro-case

Anche se la legge non vieta di vivere in pochi metri quadri, gli studi psicologici sconsigliano di scegliere appartamenti che siano più piccoli di 18 metri quadri. Diverse ricerche mostrano che quando lo spazio personale scende sotto questa soglia minima aumentano lo stress percepito, i disturbi del sonno, le difficoltà di concentrazione e la perdita di controllo sull’ambiente. In termini tecnici si parla di crowding perception (percezione di sovraffollamento). Urbanisti e progettisti concordano nel fissare la soglia minima a 20 metri quadri perché in questo spazio è possibile inserire un letto, un piccolo tavolo, una cucina compatta, un armadio, un bagno. Sotto i 20 metri quadrati spesso servono soluzioni salva-spazio come letti pieghevoli, tavoli estraibili, bagni integrati nella stanza e cucine da campeggio.

Cosa succede all’estero

Nonostante i consigli di psicologi e progettisti, in giro per il mondo ci sono persone che vivono in appartamenti ben più piccoli di quelli che hanno la metratura minima suggerita: a Hong Kong le nuove “basic housing units” possono essere anche di 8 metri quadri, a Tokyo e Parigi il minimo di legge per un monolocale è 9 metri quadri e a Londra si arriva a 13 metri quadri.