L’ombra della speculazione sui terreni per i data center: «Solo il 3% delle richieste si trasforma in un contratto»

C’è bisogno di nuovi server: certo. Servono infrastrutture fisiche per reggere la crescente domanda dei servizi di intelligenza artificiale: verissimo. Ma dietro la corsa ai data center, che da qualche tempo ha fatto scattare le prime proteste anche in Italia, c’è un altro fattore che spesso passa in sordina: la speculazione. Dietro la moltiplicazione delle richieste per costruire le nuove grandi infrastrutture dell’era dell’AI c’è anche un mercato immobiliare che ha individuato una nuova occasione di guadagno: acquistare un terreno, magari in un’area industriale, e fare leva sulla prospettiva di ospitare un data center per rivenderlo e farci un profitto.

A raccontarlo sono i numeri della Lombardia, il principale polo italiano del settore. Secondo i dati di Terna, aggiornati al 30 settembre, nella regione sono state presentate 313 richieste di connessione alla rete elettrica, per una potenza complessiva di 49 gigawatt. Eppure, soltanto 15 pratiche hanno raggiunto la stipula di un contratto di connessione, per una potenza totale di 1,7 gigawatt. Questo non significa automaticamente che tutte le altre richieste siano speculative, ma mostra quanto possa essere fuorviante citare i dati delle richieste di connessione presentate a Terna come se ognuna di quelle pratiche fosse destinata a trasformarsi davvero in un data center.

Come cambia il valore di un terreno quando arriva un data center

«Il settore dei data center è molto popolato non soltanto da operatori del digitale, ma anche da società immobiliari», conferma Alice Franchina, ricercatrice del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, che ha lavorato alla mappatura dei data center nell’area milanese. Il meccanismo è relativamente semplice: un proprietario dispone di un’area industriale dismessa o di un terreno inutilizzato, presenta una richiesta di connessione a Terna e prova a sfruttare l’interesse crescente per questo tipo di infrastrutture per poi rivenderlo a un prezzo superiore. La richiesta di allacciamento alla rete elettrica, insomma, non è sempre il primo passo verso la costruzione di un data center. Spesso, può diventare un semplice strumento per rendere un terreno più appetibile sul mercato immobiliare. «I dati – spiega ancora Franchina – ci dicono che solo una piccola parte delle richieste presentate a Terna si trasforma poi effettivamente in data center, basta guardare i dati sui contratti siglati da Terna che sono circa il 3%. Molte richieste arrivano da privati e società che hanno terreni inutilizzati e fiutano l’affare».

Secondo alcune testimonianze raccolte da Repubblica, ottenere una risposta positiva da Terna può far aumentare sensibilmente il valore di un terreno, in alcuni casi anche fino a tre o quattro volte quello iniziale. Questa situazione si verifica essenzialmente per un motivo: per presentare una richiesta di connessione non serve avere un progetto pronto per essere realizzato. Un investitore può essere ancora alla ricerca di un cliente, non aver completato le verifiche urbanistiche o non disporre nemmeno delle risorse necessarie per sostenere l’intero investimento. È anche per questo che soltanto una piccola percentuale delle richieste trasmesse a Terna si trasforma poi effettivamente in un contratto.

Il nodo dei consumi elettrici

Oltre alla speculazione immobiliare c’è da tener conto dell’ostacolo più grande alla diffusione dei data center: i consumi di energia elettrica. I server che abitano queste infrastrutture sono attivi a ogni ora del giorno, 365 giorni all’anno, e hanno bisogno di sistemi di raffreddamento per evitare che si surriscaldino. In Irlanda, uno dei paesi europei che per primo ha puntato a ospitare data center, i centri di elaborazione dati consumano ormai un quinto dell’elettricità di tutto il paese. Questo, insieme ai timori sul consumo di acqua e di suolo, è il fattore che più ha fatto crescere il movimento di opposizione ai data center, soprattutto nelle regioni del Nord.

La Lombardia rimette mano alle regole per il settore

Ma come si può evitare che le richieste di connessione diventino uno strumento per alimentare il mercato dei terreni? Secondo Franchina, una soluzione c’è: «Si potrebbe prendere spunto da ciò che fanno altri paesi europei, ossia legare l’allacciamento all’energia elettrica anche ai procedimenti autorizzativi edilizi. In questo modo ridurremmo i colli di bottiglia. Si darebbe priorità nella connessione ai progetti di data center realmente fattibili». Una strada che ora anche la Lombardia sembra intenzionata a percorrere.

Lo scorso maggio, la regione governata da Attilio Fontana è diventata la prima in Italia a dotarsi di un quadro normativo per il settore, ma proprio in questi giorni è tornata al lavoro per rivedere le regole appena scritte. Una delle modifiche principali approvate giovedì 22 ottobre dalla giunta, e che ora dovrà essere votata dal consiglio regionale, punta proprio a contrastare i fenomeni speculativi. La proposta è che l’iter per la richiesta di aprire un nuovo data center possa iniziare solo se Terna si è già pronunciata sulla fattibilità della connessione. Perché prima ancora di capire quanti data center saranno costruiti nei prossimi anni, bisogna capire quanti dei progetti annunciati esistono davvero.

Foto copertina: Un’azione di Extinction Rebellion sulle facciate dell’ex stabilimento Ilte di Moncalieri, alle porte di Torino, per protestare contro il progetto (poi messo in pausa) di realizzazione di un data center